Art\u00edculo de actualidad jur\u00eddica para Balance Legal<\/p>\n\n\n\n
En el mundo inmobiliario hay una idea que se repite con demasiada facilidad: si una escritura genera dudas, molestias o disputas, entonces debe ser nula. Y no. <\/strong>Esa confusi\u00f3n, que parece menor, puede conducir a litigios largos, costosos y mal enfocados. Justamente eso deja una ense\u00f1anza valiosa en la providencia AC3862-2025 de la Corte Suprema de Justicia, donde el conflicto gir\u00f3 alrededor de una escritura p\u00fablica, un englobe, una aclaraci\u00f3n de \u00e1rea y una fuerte discusi\u00f3n sobre si realmente exist\u00eda una nulidad formal del instrumento o si, en realidad, el problema era otro. M\u00e1s all\u00e1 del caso concreto, la decisi\u00f3n pone sobre la mesa una verdad decisiva para propietarios, herederos, compradores y abogados: no toda irregularidad percibida en una escritura autoriza pedir su nulidad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Cuando una escritura se discute, el primer error suele ser atacar lo que no es<\/p>\n\n\n\n Seg\u00fan el recuento del proceso, los demandantes pretend\u00edan la nulidad de la escritura p\u00fablica 304 de 17 de febrero de 1998, otorgada en la Notar\u00eda Sexta del C\u00edrculo de C\u00facuta, porque consideraban que en ella se hab\u00eda producido un englobe con una extensi\u00f3n que exced\u00eda lo realmente adquirido por la sociedad demandada. En su visi\u00f3n, ese exceso terminaba afectando otra matr\u00edcula inmobiliaria que segu\u00eda activa.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, al estudiar la controversia, el Tribunal \u2014y luego la Corte al revisar la t\u00e9cnica del recurso extraordinario\u2014 record\u00f3 una distinci\u00f3n esencial: una cosa es la nulidad formal de la escritura p\u00fablica como instrumento y otra muy distinta la nulidad del acto o contrato contenido en ella. Esa separaci\u00f3n no es un tecnicismo vac\u00edo. Es la base misma de una demanda bien planteada o de una demanda condenada al fracaso.<\/p>\n\n\n\n La providencia explica que la nulidad formal de la escritura p\u00fablica est\u00e1 regulada de manera taxativa en el art\u00edculo 99 del Decreto 960 de 1970. Eso significa que no basta con sentir que el documento produjo un resultado injusto o patrimonialmente lesivo. Lo que debe demostrarse es que el instrumento incurri\u00f3 en alguno de los defectos formales que la ley considera esenciales.<\/p>\n\n\n\n El verdadero mensaje del caso: no basta con denunciar una injusticia, hay que identificar bien el tipo de problema jur\u00eddico<\/p>\n\n\n\n Lo m\u00e1s poderoso de esta providencia es que obliga a pensar con rigor. Muchas personas, incluso dentro de litigios complejos, mezclan planos distintos: el plano registral, el plano notarial, el plano contractual, el plano catastral y el plano probatorio. Cuando eso ocurre, la controversia empieza a perder precisi\u00f3n y el proceso se debilita.<\/p>\n\n\n\n En este expediente, el Tribunal interpret\u00f3 que la discusi\u00f3n real no consist\u00eda simplemente en afirmar que la escritura era inv\u00e1lida porque s\u00ed, sino en verificar si de verdad se configuraba alguna de las causales formales de nulidad del instrumento. Y al hacerlo, observ\u00f3 que la parte actora no hab\u00eda mostrado con claridad en cu\u00e1l supuesto legal encajaba su reproche.<\/p>\n\n\n\n Ese punto es clave para la actualidad jur\u00eddica porque revela una falla muy com\u00fan: muchas reclamaciones nacen de una afectaci\u00f3n patrimonial real o sentida, pero se canalizan por una v\u00eda incorrecta. El resultado es devastador. Se invierte tiempo en una acci\u00f3n que no ataca el verdadero coraz\u00f3n del problema.<\/p>\n\n\n\n Englobe, aclaraci\u00f3n de \u00e1rea y cuerpo cierto: tres conceptos que pueden redefinir una disputa<\/p>\n\n\n\n Otro aspecto de enorme utilidad pr\u00e1ctica es la forma en que el caso obliga a revisar conceptos que suelen usarse sin suficiente cuidado. No es lo mismo hablar de un englobe, que de una aclaraci\u00f3n de \u00e1rea, que de una venta como cuerpo cierto. Y, sin embargo, en la pr\u00e1ctica muchas controversias inmobiliarias se enredan precisamente porque esas categor\u00edas se confunden.<\/p>\n\n\n\n El Tribunal resalt\u00f3 que en la escritura de compraventa previa se hab\u00eda establecido que el inmueble se vend\u00eda como cuerpo cierto, expresi\u00f3n con efectos jur\u00eddicos relevantes en materia de entrega del bien comprendido dentro de sus linderos. Adem\u00e1s, valor\u00f3 los dict\u00e1menes periciales para concluir que los linderos resultaban coincidentes y que las diferencias detectadas no ten\u00edan la entidad suficiente para destruir la conclusi\u00f3n alcanzada en instancia.<\/p>\n\n\n\n Esto ense\u00f1a algo muy concreto: en pleitos sobre cabida, linderos y \u00e1reas, no todo exceso alegado conduce autom\u00e1ticamente a la anulaci\u00f3n del documento. El an\u00e1lisis debe descender a la naturaleza del acto, a los soportes t\u00e9cnicos, a la historia registral y a la forma en que el negocio fue estructurado y documentado.<\/p>\n\n\n\n La seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario depende de la precisi\u00f3n, no de las sospechas<\/p>\n\n\n\n El mercado inmobiliario necesita seguridad jur\u00eddica. Si cada diferencia entre \u00e1rea, medici\u00f3n, cabida o informaci\u00f3n registral se tratara autom\u00e1ticamente como una nulidad formal, la circulaci\u00f3n de bienes quedar\u00eda expuesta a una inestabilidad permanente. Por eso la ley exige m\u00e1s que sospechas o inconformidades: exige causales claras, pruebas concretas y una adecuada identificaci\u00f3n de la acci\u00f3n procedente.<\/p>\n\n\n\n Ese es, precisamente, el valor contempor\u00e1neo de esta providencia. No solo habla del caso de una familia, una sociedad o un predio concreto. Habla del modo en que debe entenderse la legalidad documental en materia inmobiliaria. La escritura p\u00fablica no cae por simple percepci\u00f3n de irregularidad; cae cuando se demuestra, dentro del marco legal correspondiente, que el vicio alegado realmente existe y tiene la entidad jur\u00eddica suficiente.<\/p>\n\n\n\n En otras palabras, la justicia no corrige un error solo porque alguien lo nombre de esa manera. Lo corrige cuando se lo demuestra con la herramienta procesal correcta.<\/p>\n\n\n\n Consecuencias pr\u00e1cticas para propietarios, herederos y compradores<\/p>\n\n\n\n La primera consecuencia es evidente: antes de demandar, hay que definir con exactitud si el problema es de nulidad formal de escritura, de nulidad del negocio jur\u00eddico, de conflicto sobre linderos, de cabida, de tradici\u00f3n, de registro o de interpretaci\u00f3n contractual. Esa clasificaci\u00f3n cambia el rumbo completo del litigio.<\/p>\n\n\n\n La segunda es probatoria. En asuntos inmobiliarios, los documentos hist\u00f3ricos, los folios de matr\u00edcula, las escrituras previas, los certificados catastrales y los dict\u00e1menes t\u00e9cnicos no pueden presentarse como piezas aisladas. Deben dialogar entre s\u00ed y conducir a una tesis coherente.<\/p>\n\n\n\n La tercera consecuencia es estrat\u00e9gica. Quien estructura mal su pretensi\u00f3n termina d\u00e1ndole al juez una historia confusa y, por tanto, una raz\u00f3n poderosa para rechazarla.<\/p>\n\n\n\n Consejos para el lector<\/p>\n\n\n\n \u2022 <\/strong>Antes de iniciar un pleito inmobiliario, identifique si su problema es notarial, registral, contractual o catastral. No todo se resuelve con una demanda de nulidad.<\/p>\n\n\n\n \u2022 <\/strong>No base una acci\u00f3n \u00fanicamente en la sensaci\u00f3n de que \u201calgo est\u00e1 mal\u201d en la escritura. Verifique si el defecto alegado encaja realmente en una causal legal.<\/p>\n\n\n\n \u2022 <\/strong>En controversias sobre \u00e1reas, cabidas o linderos, asegure soporte t\u00e9cnico serio y conectado con la historia documental completa del bien.<\/p>\n\n\n\n \u2022 <\/strong>Si hay ventas previas, englobes, aclaraciones de \u00e1rea o segregaciones, estudie la secuencia completa del predio. El error suele estar en mirar un solo documento aislado.<\/p>\n\n\n\n Un cierre que el sector inmobiliario deber\u00eda tomar en serio<\/p>\n\n\n\n La mayor lecci\u00f3n de esta providencia no est\u00e1 solo en el expediente. Est\u00e1 en la advertencia que deja hacia el futuro: el derecho inmobiliario exige precisi\u00f3n quir\u00fargica.<\/strong> Cuando una parte confunde la naturaleza del acto que discute, mezcla categor\u00edas jur\u00eddicas o formula una nulidad sin ubicarla dentro de sus verdaderos supuestos legales, el litigio empieza a perder fuerza desde su propia base. En cambio, cuando se comprende qu\u00e9 se est\u00e1 atacando, por qu\u00e9 se ataca y cu\u00e1l es la v\u00eda correcta para hacerlo, la justicia tiene una ruta clara para intervenir.<\/p>\n\n\n\n Fuente: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casaci\u00f3n Civil, Agraria y Rural, providencia AC3862-2025, Rad. 54001-31-03-004-2010-00237-02, 15 de julio de 2025.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" No toda escritura discutida es nula: la diferencia que cambia por completo un pleito inmobiliario Art\u00edculo de actualidad jur\u00eddica para Balance Legal En el mundo inmobiliario hay una idea que se repite con demasiada facilidad: si una escritura genera dudas, molestias o disputas, entonces debe ser nula. Y no. Esa confusi\u00f3n, que parece menor, puede<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_uag_custom_page_level_css":"","footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-2293","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-noticias"],"uagb_featured_image_src":{"full":false,"thumbnail":false,"medium":false,"medium_large":false,"large":false,"1536x1536":false,"2048x2048":false,"newsx-150x100":false,"newsx-330x220":false,"newsx-420x280":false,"newsx-510x340":false,"newsx-640x480":false,"newsx-670x370":false,"newsx-860x570":false,"newsx-1000x750":false,"newsx-1200x600":false},"uagb_author_info":{"display_name":"Luis Jimenez","author_link":"https:\/\/balancelegal.co\/?author=2"},"uagb_comment_info":0,"uagb_excerpt":"No toda escritura discutida es nula: la diferencia que cambia por completo un pleito inmobiliario Art\u00edculo de actualidad jur\u00eddica para Balance Legal En el mundo inmobiliario hay una idea que se repite con demasiada facilidad: si una escritura genera dudas, molestias o disputas, entonces debe ser nula. Y no. Esa confusi\u00f3n, que parece menor, puede","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2293","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2293"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2293\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2294,"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2293\/revisions\/2294"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2293"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2293"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/balancelegal.co\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2293"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}