Consejo de Estado \u00b7 Secci\u00f3n Cuarta \u00b7 20 de agosto de 2026 \u00b7 Expediente 30679<\/p>\n\n\n\n
El municipio hab\u00eda consultado la informaci\u00f3n que suministraba el Instituto Geogr\u00e1fico Agust\u00edn Codazzi (IGAC). De acuerdo con esos datos, un inmueble continuaba apareciendo como predio individual y no como \u00e1rea com\u00fan de una propiedad horizontal. Con esa informaci\u00f3n, Ch\u00eda determin\u00f3 el impuesto predial de dos vigencias a cargo de la constructora que hab\u00eda desarrollado el proyecto. Parec\u00eda una decisi\u00f3n sustentada en una fuente oficial. Pero hab\u00eda otra realidad: a\u00f1os antes, una escritura p\u00fablica hab\u00eda sometido el inmueble al r\u00e9gimen de propiedad horizontal y el registro inmobiliario hab\u00eda abierto las matr\u00edculas de veintisiete unidades privadas.<\/p>\n\n\n\n
La controversia de CSA Constructora Santa Ana S. A. S. contra el municipio de Ch\u00eda ense\u00f1a que el dato catastral, aun siendo relevante para liquidar el predial, no es inmune a prueba en contrario. Cuando existe una divergencia demostrada entre la informaci\u00f3n catastral y las condiciones f\u00edsicas y jur\u00eddicas del predio al momento de causarse el tributo, el juez debe examinar la realidad acreditada. La sentencia no autoriza a desconocer cualquier catastro por simple inconformidad; exige determinar qu\u00e9 ocurri\u00f3, cu\u00e1ndo ocurri\u00f3 y c\u00f3mo se prueba.<\/p>\n\n\n\n
La constructora desarroll\u00f3 un proyecto inmobiliario en el predio identificado con la matr\u00edcula 50N-20495785. Mediante Escritura P\u00fablica 5473 del 15 de noviembre de 2006 protocoliz\u00f3 el reglamento de propiedad horizontal y estableci\u00f3 una estructura de veintisiete unidades privadas, bienes comunes y coeficientes provisionales de copropiedad. El 29 de noviembre de 2006 se registr\u00f3 esa escritura y se abrieron los folios inmobiliarios 50N-20501507 a 50N-20501533 para las unidades privadas.<\/p>\n\n\n\n
El municipio determin\u00f3 obligaciones de predial mediante la Resoluci\u00f3n 3201 de 29 de septiembre de 2017. Al resolver el recurso de reconsideraci\u00f3n en la Resoluci\u00f3n 0188 de 23 de enero de 2023, mantuvo la determinaci\u00f3n respecto de 2016 y 2017 y revoc\u00f3 la correspondiente a 2015 por cosa juzgada. Los per\u00edodos relevantes del litigio quedaron as\u00ed delimitados a los a\u00f1os 2016 y 2017.<\/p>\n\n\n\n
Ch\u00eda defendi\u00f3 el cobro alegando que los reportes oficiales del IGAC, referidos al primero de enero de cada per\u00edodo, no clasificaban el predio como bien com\u00fan. Tambi\u00e9n sostuvo que los certificados registrales no inclu\u00edan, a su juicio, una anotaci\u00f3n expresa con esa denominaci\u00f3n y que la constructora debi\u00f3 informar las modificaciones al catastro. El Tribunal Administrativo de Cundinamarca anul\u00f3 los actos; el Consejo de Estado confirm\u00f3 esa decisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
La sentencia sit\u00faa el an\u00e1lisis en una fecha concreta: el 1.\u00ba de enero de cada vigencia gravable. Ese es el momento en que deben comprobarse las caracter\u00edsticas del bien para determinar los elementos del impuesto predial. El r\u00e9gimen territorial aplicable, derivado de las Leyes 14 de 1983 y 44 de 1990 y de los acuerdos municipales citados en el fallo, grava los inmuebles ubicados en la jurisdicci\u00f3n y utiliza el aval\u00fao catastral o el autoaval\u00fao, seg\u00fan corresponda, como base gravable.<\/p>\n\n\n\n
La funci\u00f3n del catastro es mantener informaci\u00f3n f\u00edsica, jur\u00eddica, econ\u00f3mica y fiscal de los predios. Sin embargo, el Consejo de Estado record\u00f3 que sus datos pueden quedar desactualizados o contener errores. Por ello, siguiendo el precedente del 24 de mayo de 2021, expediente 17715, precis\u00f3 que cuando los datos de la autoridad catastral difieren de las particularidades reales verificables al momento de causaci\u00f3n del impuesto, deben primar estas \u00faltimas.<\/p>\n\n\n\n
No significa que el certificado catastral carezca de valor. Significa que su informaci\u00f3n debe contrastarse con los actos y registros jur\u00eddicos que acreditan las mutaciones del inmueble. En este caso, el paso de un predio a una estructura de propiedad horizontal no depend\u00eda de que la actualizaci\u00f3n administrativa estuviera perfectamente reflejada en la base de datos consultada por Hacienda. La escritura y su inscripci\u00f3n permit\u00edan establecer que la transformaci\u00f3n hab\u00eda ocurrido diez a\u00f1os antes de las vigencias cuestionadas.<\/p>\n\n\n\n
La Escritura P\u00fablica 5473 no era un documento aislado ni una declaraci\u00f3n privada de parte. Registraba la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, identificaba las veintisiete unidades privadas y consignaba los coeficientes correspondientes. M\u00e1s a\u00fan, su inscripci\u00f3n en la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos dio lugar a la apertura de veintisiete folios independientes. Esos dos elementos, examinados conjuntamente, acreditaban el cambio en la organizaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble.<\/p>\n\n\n\n
La administraci\u00f3n sostuvo que la escritura no era prueba suficiente de la condici\u00f3n de bien com\u00fan del predio originario. El Consejo de Estado descart\u00f3 esa objeci\u00f3n porque el reglamento protocolizado e inscrito y la segregaci\u00f3n registral demostraban que el inmueble hab\u00eda sido sometido al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. No era necesario que la informaci\u00f3n catastral contuviera una etiqueta que replicara exactamente esa situaci\u00f3n para reconocer sus consecuencias tributarias.<\/p>\n\n\n\n
El art\u00edculo 52 de la Ley 1579 de 2012, citado en la sentencia, explica una aparente contradicci\u00f3n: el folio general del edificio puede mantenerse vigente para lo relativo a los bienes comunes, al mismo tiempo que se abren folios separados para cada unidad privada. La permanencia del folio matriz no demuestra, por s\u00ed misma, que el promotor siga siendo titular del conjunto como una unidad privada aut\u00f3noma ni que deba soportar una segunda determinaci\u00f3n del gravamen.<\/p>\n\n\n\n
La sentencia tambi\u00e9n aborda una obligaci\u00f3n de coordinaci\u00f3n institucional que suele pasar inadvertida en las controversias prediales. Los art\u00edculos 65 y 66 de la Ley 1579 de 2012 disponen que las Oficinas de Registro de Instrumentos P\u00fablicos transmitan a las autoridades catastrales los t\u00edtulos y documentos relativos a mutaciones inmobiliarias, para que estas adec\u00faen la informaci\u00f3n jur\u00eddica de los predios. Los propietarios o poseedores tambi\u00e9n pueden comunicar directamente las modificaciones, aportando sus soportes.<\/p>\n\n\n\n
Esa doble v\u00eda de informaci\u00f3n importa. Que el propietario deba colaborar con la actualizaci\u00f3n catastral no convierte autom\u00e1ticamente los registros desactualizados en una fuente irrebatible de obligaciones tributarias. Tampoco significa que las autoridades tributarias tengan que ignorar el catastro. El deber t\u00e9cnico de mantener bases de datos actualizadas y la obligaci\u00f3n jur\u00eddica de liquidar el impuesto conforme a los hechos relevantes son planos relacionados, pero distintos.<\/p>\n\n\n\n
El municipio invoc\u00f3 su dependencia de la informaci\u00f3n oficial suministrada por el IGAC. Para la Sala, esa circunstancia no desplazaba la realidad debidamente probada ni justificaba cobrar sobre el folio matriz como si el r\u00e9gimen de propiedad horizontal nunca se hubiera constituido. Precisamente por eso es relevante que el litigante identifique tanto la cadena registral del inmueble como la fecha en que esas actuaciones fueron inscritas.<\/p>\n\n\n\n
La regla del par\u00e1grafo 1.\u00ba del art\u00edculo 16 de la Ley 675 de 2001 fue decisiva en el litigio. Conforme a ella, el impuesto predial correspondiente a los bienes comunes est\u00e1 incorporado al que se causa respecto de las unidades privadas, de manera proporcional a los coeficientes de copropiedad. La regulaci\u00f3n municipal de Ch\u00eda recog\u00eda esta pauta en el art\u00edculo 27 del Acuerdo 52 de 2013 y el art\u00edculo 78 del Acuerdo 107 de 2016.<\/p>\n\n\n\n
Por tanto, las veintisiete matr\u00edculas privadas representaban las unidades a cuyos propietarios deb\u00eda dirigirse la obligaci\u00f3n predial, incluyendo en cada una el componente correspondiente a los bienes comunes. El folio matriz subsist\u00eda para una finalidad registral que no autorizaba un cobro adicional a la constructora sobre los mismos bienes comunes.<\/p>\n\n\n\n
Este punto requiere precisi\u00f3n: el Consejo de Estado no decret\u00f3 una exenci\u00f3n general de impuesto para los inmuebles sometidos a propiedad horizontal. Lo que consider\u00f3 improcedente fue la determinaci\u00f3n separada del predial sobre el inmueble originario en las circunstancias acreditadas, porque el gravamen de los bienes comunes se entend\u00eda incorporado al de las unidades privadas. La distinci\u00f3n evita presentar la decisi\u00f3n como si todas las \u00e1reas de una copropiedad estuvieran por fuera del sistema tributario.<\/p>\n\n\n\n
Imaginemos que en 2018 se protocoliza e inscribe un reglamento de propiedad horizontal que divide un edificio en cuarenta apartamentos y conserva la matr\u00edcula general para los bienes comunes. En 2022 el municipio recibe una ficha catastral que no muestra la segregaci\u00f3n registral y liquida el impuesto predial de ese folio a nombre de la constructora, adem\u00e1s del correspondiente a los apartamentos.<\/p>\n\n\n\n
Para controvertir el acto no bastar\u00eda decir que \u00abel catastro est\u00e1 equivocado\u00bb. Habr\u00eda que aportar la escritura constitutiva, la constancia de inscripci\u00f3n, los folios abiertos para las unidades y las fechas pertinentes. Tambi\u00e9n ser\u00eda necesario comprobar si en el momento de causaci\u00f3n del gravamen la estructura jur\u00eddica ya exist\u00eda y qu\u00e9 regla normativa determinaba el tratamiento de los bienes comunes. Ese es el m\u00e9todo que ilustra la providencia. El ejemplo es hipot\u00e9tico y no corresponde a los hechos ni a las cuarenta unidades de este caso ficticio.<\/p>\n\n\n\n
Primero, delimitar la vigencia y la fecha de causaci\u00f3n. La situaci\u00f3n jur\u00eddica de un inmueble puede cambiar entre dos ejercicios; no basta demostrar su estado actual si la liquidaci\u00f3n corresponde a a\u00f1os anteriores. Segundo, obtener la escritura p\u00fablica que produjo la mutaci\u00f3n y verificar la inscripci\u00f3n: la fecha del instrumento y la fecha registral pueden tener funciones probatorias diferentes.<\/p>\n\n\n\n
Tercero, reconstruir la relaci\u00f3n entre el folio general y las matr\u00edculas segregadas, idealmente con una relaci\u00f3n clara de las unidades privadas y sus coeficientes. Cuarto, contrastar las fichas catastrales con los documentos registrales sin tratar una sola fuente como verdad absoluta. Quinto, identificar exactamente el defecto de los actos demandados: si se fundaron en una premisa f\u00e1ctica falsa o dejaron de aplicar la regla sobre incorporaci\u00f3n de los bienes comunes en el tributo de las unidades privadas.<\/p>\n\n\n\n
La Sala consider\u00f3 que los actos municipales estaban falsamente motivados y se hab\u00edan expedido con infracci\u00f3n de las normas que deb\u00edan sustentarlos. Esa calificaci\u00f3n permite comprender por qu\u00e9 la contradicci\u00f3n entre realidad inmobiliaria y catastro no fue un simple error formal sin consecuencias, sino una equivocaci\u00f3n que afect\u00f3 el propio sujeto y objeto de la obligaci\u00f3n exigida.<\/p>\n\n\n\n
Existe otra ense\u00f1anza procesal. En apelaci\u00f3n, Ch\u00eda sostuvo que el certificado de tradici\u00f3n no conten\u00eda una anotaci\u00f3n particular que identificara el inmueble como bien com\u00fan. Pero el Consejo de Estado se\u00f1al\u00f3 que esa afirmaci\u00f3n no hab\u00eda integrado la motivaci\u00f3n de los actos demandados. Por esa raz\u00f3n, no pod\u00eda examinarse como una justificaci\u00f3n nueva en la revisi\u00f3n judicial de su legalidad.<\/p>\n\n\n\n
El litigante debe distinguir, entonces, dos discusiones: la prueba de la situaci\u00f3n real del inmueble y los l\u00edmites de la defensa de la administraci\u00f3n frente a los motivos que s\u00ed quedaron consignados en el acto tributario. Esta segunda cuesti\u00f3n aparece en la providencia, pero no reemplaza la principal: los documentos aportados acreditaban que, en 2016 y 2017, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal ya estaba constituido e inscrito.<\/p>\n\n\n\n
El caso CSA Constructora Santa Ana muestra que el predial no se liquida exclusivamente por la fotograf\u00eda que ofrece una base catastral. La informaci\u00f3n oficial es un punto de partida esencial, pero puede contrastarse con escrituras y registros que acrediten la verdadera situaci\u00f3n jur\u00eddica del predio en la fecha relevante.<\/p>\n\n\n\n
Para defender un inmueble indebidamente gravado, la estrategia no consiste en desacreditar de manera gen\u00e9rica al catastro, sino en reconstruir la transformaci\u00f3n del bien y demostrar las consecuencias jur\u00eddicas de esa mutaci\u00f3n para el impuesto. En esta controversia, la escritura, la inscripci\u00f3n del reglamento y las matr\u00edculas de las veintisiete unidades privadas ofrecieron la explicaci\u00f3n que el reporte catastral no reflejaba. La ense\u00f1anza es tan jur\u00eddica como probatoria: **cuando los registros administrativos no coinciden, la decisi\u00f3n tributaria debe responder a los hechos que se hayan demostrado**.<\/p>\n\n\n\n
Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Secci\u00f3n Cuarta, sentencia del 20 de agosto de 2026, radicaci\u00f3n 25000-23-37-000-2023-00097-01 (30679), M. P. Wilson Ramos Gir\u00f3n, CSA Constructora Santa Ana S. A. S. contra Municipio de Ch\u00eda. An\u00e1lisis elaborado \u00fanicamente a partir de la providencia suministrada. El ejemplo incluido es hipot\u00e9tico.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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