Impuesto predial \u00b7 Bienes comunes \u00b7 Sujetos pasivos \u00b7 Consejo de Estado, expediente 30679<\/p>\n\n\n\n
Una constructora constituye una propiedad horizontal, abre las matr\u00edculas de las unidades privadas y deja en funcionamiento las zonas comunes del conjunto. A\u00f1os despu\u00e9s, el municipio encuentra que el folio original del inmueble sigue vigente y liquida impuesto predial a nombre de la constructora. \u00bfPuede cobrar otra vez sobre ese remanente, aunque cada propietario ya soporte en su impuesto la porci\u00f3n correspondiente a los bienes comunes? Esa fue la controversia que resolvi\u00f3 el Consejo de Estado en el proceso entre CSA Constructora Santa Ana S. A. S. y el municipio de Ch\u00eda.<\/p>\n\n\n\n
El fallo del 20 de agosto de 2026 respondi\u00f3 negativamente para las circunstancias probadas: una vez protocolizado y registrado el reglamento de propiedad horizontal, y abiertas las matr\u00edculas de las unidades privadas, el impuesto predial de estas comprende el correspondiente a los bienes comunes seg\u00fan los coeficientes de copropiedad. La permanencia del folio general no crea, por s\u00ed sola, una obligaci\u00f3n tributaria independiente a cargo de quien promovi\u00f3 el proyecto.<\/p>\n\n\n\n
Es una decisi\u00f3n \u00fatil para litigantes tributarios, administradores de copropiedades y promotores inmobiliarios. Tambi\u00e9n exige una precisi\u00f3n: el Consejo de Estado no declar\u00f3 que las zonas comunes carezcan de relevancia para el impuesto predial; se\u00f1al\u00f3 que su componente fiscal est\u00e1 incorporado en la tributaci\u00f3n de los bienes privados, conforme a la estructura jur\u00eddica de la propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n
CSA Constructora Santa Ana S. A. S. hab\u00eda desarrollado un proyecto inmobiliario sobre un predio identificado con la matr\u00edcula inmobiliaria 50N-20495785. Mediante la Escritura P\u00fablica 5473 del 15 de noviembre de 2006 protocoliz\u00f3 el reglamento que organizaba el proyecto en 27 unidades privadas, sus bienes de uso com\u00fan y los coeficientes de copropiedad correspondientes. La escritura fue registrada el 29 de noviembre de 2006 y dio lugar a la apertura de las matr\u00edculas 50N-20501507 a 50N-20501533.<\/p>\n\n\n\n
El municipio de Ch\u00eda expidi\u00f3 la Resoluci\u00f3n 3201 del 29 de septiembre de 2017 para determinar impuesto predial por las vigencias 2015, 2016 y 2017 sobre el inmueble identificado con el folio original. Al resolver el recurso de reconsideraci\u00f3n, mediante la Resoluci\u00f3n 0188 del 23 de enero de 2023, revoc\u00f3 la decisi\u00f3n de 2015 por la existencia de cosa juzgada y mantuvo la determinaci\u00f3n respecto de 2016 y 2017. Esas dos anualidades constituyeron el centro de la discusi\u00f3n judicial posterior.<\/p>\n\n\n\n
La empresa sostuvo que el predio matriz ya no representaba una unidad privada aut\u00f3noma susceptible de recibir un cobro predial separado: la organizaci\u00f3n inmobiliaria se hab\u00eda transformado jur\u00eddicamente en unidades independientes, cuyos propietarios soportaban la cuota fiscal correspondiente a sus bienes comunes. El Tribunal Administrativo de Cundinamarca acogi\u00f3 esa posici\u00f3n, anul\u00f3 los actos y declar\u00f3 que la constructora no deb\u00eda pagar la obligaci\u00f3n discutida. El municipio apel\u00f3; el Consejo de Estado confirm\u00f3 el fallo.<\/p>\n\n\n\n
El par\u00e1grafo primero del art\u00edculo 16 de la Ley 675 de 2001 establece una regla espec\u00edfica para la propiedad horizontal: el impuesto predial que se causa respecto de cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes en proporci\u00f3n al coeficiente de copropiedad asignado. Para las vigencias discutidas, el municipio hab\u00eda reproducido ese criterio en el art\u00edculo 27 del Acuerdo 52 de 2013 y en el art\u00edculo 78 del Acuerdo 107 de 2016.<\/p>\n\n\n\n
La operaci\u00f3n jur\u00eddica es distinta de considerar las zonas comunes como un bien que deba volver a gravarse aisladamente a nombre del constructor. Cada bien privado tiene un titular y una matr\u00edcula; su coeficiente relaciona esa unidad con el conjunto de elementos comunes. Al causarse el impuesto de la unidad privada, el componente atribuible a los bienes comunes queda incluido conforme a esa proporci\u00f3n. El hecho de que exista un registro inmobiliario general para el manejo de las zonas comunes no altera esa incorporaci\u00f3n tributaria.<\/p>\n\n\n\n
La regla tambi\u00e9n guarda relaci\u00f3n con la naturaleza de los bienes comunes: el art\u00edculo 16 indica que no pueden ser objeto de disposici\u00f3n, gravamen o embargo separadamente del bien privado al que acceden. No estamos, por tanto, ante un conjunto de inmuebles desvinculados de las unidades privadas para efectos de su titularidad y de su tributaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Esto permite identificar el problema del cobro municipal: no era que el municipio hubiera elegido una tarifa incorrecta para una unidad privada; pretend\u00eda mantener un sujeto y un objeto de liquidaci\u00f3n separados a partir del folio general, pese a que la realidad jur\u00eddica acreditada impon\u00eda dirigir el recaudo a los titulares de las unidades resultantes.<\/p>\n\n\n\n
La sentencia insiste en una distinci\u00f3n que suele perderse en la pr\u00e1ctica. La persona jur\u00eddica nacida con la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal tiene como finalidad administrar bienes y servicios comunes. Esa funci\u00f3n de administraci\u00f3n no significa que adquiera el dominio de los bienes comunes. La titularidad corresponde a los propietarios de las unidades privadas de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.<\/p>\n\n\n\n
Por consiguiente, tampoco debe deducirse que el promotor o la sociedad constructora conserva el dominio econ\u00f3mico y jur\u00eddico de las zonas comunes simplemente porque contin\u00faa figurando asociado al antiguo inmueble en un sistema de informaci\u00f3n. En este expediente, los documentos de constituci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la propiedad horizontal demostraron la segregaci\u00f3n de las 27 unidades. El tratamiento tributario deb\u00eda corresponder a esa realidad y no a una lectura aislada de la matr\u00edcula matriz.<\/p>\n\n\n\n
La permanencia de esa matr\u00edcula tiene un fundamento registral espec\u00edfico. El art\u00edculo 52 de la Ley 1579 de 2012 prev\u00e9 que, una vez constituida la propiedad horizontal, el folio de matr\u00edcula inmobiliaria del edificio en general se mantiene para lo relativo a los bienes de uso com\u00fan, mientras se abren los folios de las unidades privadas. Mantener el folio para registrar esos bienes no equivale a conservar un predio privado id\u00e9ntico al que exist\u00eda antes de la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen.<\/p>\n\n\n\n
Esta distinci\u00f3n resulta particularmente importante al revisar estados de cuenta catastrales o liquidaciones municipales que presenten simult\u00e1neamente el predio matriz y los inmuebles segregados. La existencia de varias referencias registrales no prueba, por s\u00ed sola, la existencia de varias obligaciones prediales independientes.<\/p>\n\n\n\n
El impuesto predial unificado es un gravamen real que recae sobre inmuebles ubicados en la respectiva jurisdicci\u00f3n. En Ch\u00eda, para los per\u00edodos del litigio, las normas municipales identificaban como sujetos pasivos, entre otros, a propietarios o poseedores. La base gravable se vinculaba al aval\u00fao catastral fijado por el IGAC o al autoaval\u00fao, seg\u00fan correspondiera. Sin embargo, esas reglas generales deb\u00edan armonizarse con la estructura especial de los inmuebles sujetos a propiedad horizontal.<\/p>\n\n\n\n
La cuesti\u00f3n temporal fue decisiva: la sentencia examin\u00f3 las caracter\u00edsticas del inmueble al 1.\u00ba de enero de 2016 y de 2017, fechas de causaci\u00f3n de las respectivas obligaciones. Para entonces hab\u00edan transcurrido varios a\u00f1os desde la protocolizaci\u00f3n de la escritura de 2006 y su inscripci\u00f3n ante la oficina de registro de instrumentos p\u00fablicos. Ya exist\u00edan las 27 matr\u00edculas privadas y la estructura de bienes comunes; por tanto, la imposici\u00f3n deb\u00eda ajustarse a esos hechos jur\u00eddicos preexistentes.<\/p>\n\n\n\n
As\u00ed se comprende por qu\u00e9 la sentencia no convirti\u00f3 la discusi\u00f3n en una exoneraci\u00f3n general de cualquier predial. Lo exigible eran las obligaciones vinculadas a los inmuebles privados, con la incorporaci\u00f3n correspondiente de los bienes comunes. La controversia se origin\u00f3 en que el municipio quiso dirigir una determinaci\u00f3n adicional a la constructora sobre el inmueble de origen, pese a la transformaci\u00f3n jur\u00eddica probada.<\/p>\n\n\n\n
La Secci\u00f3n Cuarta no elabor\u00f3 la regla desde cero en 2026. Record\u00f3 que el 18 de noviembre de 2021, en el expediente 23918, ya hab\u00eda decidido una controversia de identidad f\u00e1ctica y jur\u00eddica entre la misma constructora y el municipio de Ch\u00eda, pero correspondiente al impuesto predial de 2015. La nueva sentencia reiter\u00f3 expresamente la orientaci\u00f3n de aquel precedente.<\/p>\n\n\n\n
El dato es relevante para la estrategia litigiosa. Cuando existen actos de determinaci\u00f3n que recaen sobre un mismo predio en a\u00f1os consecutivos, conviene identificar si hay decisiones previas entre las partes que hayan estudiado su transformaci\u00f3n registral, la naturaleza de los bienes comunes y la aplicaci\u00f3n de la Ley 675 de 2001. No debe presumirse que toda sentencia anterior resuelve autom\u00e1ticamente todas las anualidades futuras: cada acto y per\u00edodo requiere verificar sus hechos, normas y estado procesal. Pero un precedente referido al mismo inmueble puede ofrecer una estructura argumentativa y probatoria especialmente s\u00f3lida.<\/p>\n\n\n\n
En este expediente, adem\u00e1s, la resoluci\u00f3n que resolvi\u00f3 el recurso administrativo hab\u00eda retirado la determinaci\u00f3n de 2015 por cosa juzgada. Esa circunstancia ayudaba a contextualizar el litigio de 2016 y 2017, aunque la conclusi\u00f3n del Consejo de Estado se apoy\u00f3 en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal y en las pruebas de su constituci\u00f3n e inscripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Imaginemos un edificio que se somete formalmente a propiedad horizontal y da origen a doce apartamentos con folios independientes. La escritura contiene una tabla de coeficientes y delimita los bienes comunes. A\u00f1os despu\u00e9s, los propietarios pagan el predial que corresponde a sus apartamentos, pero el municipio expide adem\u00e1s una liquidaci\u00f3n al constructor por el folio original del edificio, que contin\u00faa abierto para los bienes comunes.<\/p>\n\n\n\n
Si las circunstancias y la regulaci\u00f3n aplicable coinciden con las examinadas en la sentencia, el abogado no deber\u00eda comenzar \u00fanicamente por discutir el \u00e1rea o el aval\u00fao del folio original. El cuestionamiento principal es anterior: determinar si, conforme al r\u00e9gimen de propiedad horizontal registrado, subsiste una obligaci\u00f3n aut\u00f3noma que pueda cobrarse a ese sujeto sobre los bienes comunes, cuando el componente correspondiente ya integra el impuesto de las unidades privadas.<\/p>\n\n\n\n
Este ejemplo es pedag\u00f3gico y no reproduce el caso. El litigante debe comprobar en cada asunto la escritura constitutiva, su inscripci\u00f3n, los folios privados, los coeficientes y la situaci\u00f3n del inmueble en la fecha de causaci\u00f3n de cada vigencia.<\/p>\n\n\n\n
La primera tarea consiste en precisar el objeto del acto tributario: matr\u00edcula y referencia catastral utilizadas, per\u00edodo gravable, sujeto al que se atribuye la deuda y descripci\u00f3n f\u00edsica o jur\u00eddica del inmueble que la administraci\u00f3n supone existente. El litigante debe preguntarse si se est\u00e1 cobrando a un verdadero titular de una unidad privada o si se utiliza un folio general destinado al registro de bienes comunes.<\/p>\n\n\n\n
La segunda es reconstruir documentalmente la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal. La escritura p\u00fablica que protocoliza el reglamento, el certificado de tradici\u00f3n del folio matriz, las anotaciones de inscripci\u00f3n y los folios que nacieron por segregaci\u00f3n permiten establecer fechas y la estructura jur\u00eddica de los inmuebles. La tabla de coeficientes resulta necesaria para explicar por qu\u00e9 el componente de bienes comunes se incorpora proporcionalmente al impuesto de cada unidad.<\/p>\n\n\n\n
La tercera es examinar las normas aplicables al per\u00edodo concreto. En este caso, la Ley 675 de 2001 oper\u00f3 junto con acuerdos municipales que reproduc\u00edan su regla sobre bienes comunes. Debe evitarse trasladar mec\u00e1nicamente cifras, tarifas o reglas locales de Ch\u00eda a otro municipio sin verificar su marco jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n
La cuarta es construir las pretensiones en funci\u00f3n de la obligaci\u00f3n realmente debatida. La anulaci\u00f3n de una liquidaci\u00f3n adicional sobre bienes comunes no equivale a pedir que desaparezca el impuesto predial de las unidades privadas. La precisi\u00f3n del objeto del restablecimiento del derecho evita convertir una reclamaci\u00f3n fundada en una petici\u00f3n excesiva.<\/p>\n\n\n\n
Por \u00faltimo, es \u00fatil comprobar si existen pronunciamientos previos sobre el mismo edificio y separar los debates registral, catastral y tributario. La informaci\u00f3n de catastro puede importar, pero no sustituye el an\u00e1lisis de qui\u00e9n debe soportar legalmente el gravamen en una propiedad horizontal v\u00e1lidamente constituida.<\/p>\n\n\n\n
La sentencia sobre CSA Constructora Santa Ana S. A. S. ense\u00f1a que la permanencia del folio matriz despu\u00e9s de la constituci\u00f3n de una propiedad horizontal no es raz\u00f3n suficiente para liquidar otro impuesto predial sobre los bienes comunes a cargo del constructor. La Ley 675 de 2001 integra ese componente al predial de las unidades privadas en proporci\u00f3n a sus coeficientes. El Consejo de Estado comprob\u00f3 que la escritura constitutiva y las matr\u00edculas segregadas exist\u00edan desde 2006, mucho antes de las vigencias discutidas, y confirm\u00f3 la nulidad de la determinaci\u00f3n municipal.<\/p>\n\n\n\n
El mensaje para los litigantes es doble: conocer la estructura jur\u00eddica de la propiedad horizontal es indispensable para identificar correctamente el sujeto y el objeto del tributo; y una liquidaci\u00f3n no se vuelve v\u00e1lida solo porque un sistema registral o catastral conserve la referencia del inmueble original. En materia predial, el folio que permanece abierto no necesariamente representa una deuda que deba permanecer abierta.<\/p>\n\n\n\n
Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Secci\u00f3n Cuarta, sentencia del 20 de agosto de 2026, radicaci\u00f3n 25000-23-37-000-2023-00097-01 (30679), magistrado ponente Wilson Ramos Gir\u00f3n, demandante CSA Constructora Santa Ana S. A. S., demandado municipio de Ch\u00eda. Se reitera la sentencia del 18 de noviembre de 2021, expediente 23918, seg\u00fan la referencia contenida en la propia providencia. Texto elaborado exclusivamente a partir de la sentencia; ejemplo expresamente hipot\u00e9tico.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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