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Asambleas de copropietarios: claves para litigar conflictos en propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001, complementada con jurisprudencia reciente del Consejo de Estado y la Corte Constitucional, regula el funcionamiento de las asambleas de copropietarios en edificios y conjuntos residenciales. Este artículo, dirigido a profesionales del derecho inmobiliario y civil, analiza los conflictos más comunes en estas asambleas —nulidad de decisiones, irregularidades en quórum y convocatorias, y exceso de facultades del administrador— y ofrece claves prácticas para litigar y asesorar.

Análisis completo de los conflictos en asambleas

Convocatorias irregulares

Uno de los conflictos más frecuentes es la convocatoria realizada por personas no autorizadas, con plazos inferiores a los establecidos por la Ley 675 de 2001 o sin cumplir con los requisitos de comunicación. Estas irregularidades son causales de nulidad de las decisiones adoptadas, lo que genera demandas ante la jurisdicción civil.

Quórum insuficiente

La Ley 675 establece reglas estrictas sobre quórum deliberatorio y decisorio (arts. 45 y 46). Cuando las decisiones se toman sin contar con el número mínimo de copropietarios presentes o representados, estas son ineficaces. La jurisprudencia del Consejo de Estado en 2023 reiteró que la falta de quórum vicia de nulidad absoluta las decisiones.

Exceso de facultades del administrador

Los administradores suelen exceder sus funciones al imponer sanciones, autorizar gastos no aprobados por la asamblea o modificar reglamentos internos sin la competencia correspondiente. Estos actos pueden ser demandados como nulos y generar responsabilidad civil personal del administrador. La Corte Constitucional, en la Sentencia T-589 de 2019, subrayó que la participación de los copropietarios es esencial en estas decisiones.

Conflictos sobre cuotas extraordinarias y sanciones

Otro foco de litigio son las cuotas extraordinarias aprobadas sin justificación suficiente o sin respetar el procedimiento legal. Los copropietarios pueden demandar estas decisiones por violación del debido proceso. Además, las sanciones impuestas de manera arbitraria han sido anuladas por la justicia, al desconocer los principios de proporcionalidad y legalidad

Comentario práctico

Para los profesionales del derecho, las asambleas de copropietarios representan un terreno fértil para el litigio. El abogado que asesora a copropietarios debe conocer los requisitos de validez de las convocatorias y decisiones para identificar vicios. Por su parte, los asesores de administraciones deben garantizar que los actos estén blindados jurídicamente para evitar nulidades y responsabilidades.

Normas aplicadas

– Ley 675 de 2001: arts. 37 a 47 (asamblea general, convocatorias, decisiones y quórum).
– Constitución Política: art. 58 (propiedad privada y función social).
– Código Civil: disposiciones generales sobre nulidad de actos jurídicos.

Jurisprudencia relacionada

– Consejo de Estado, Sent. 22208-2022 – vicios del procedimiento y nulidad de actos administrativos.
– Corte Constitucional, Sent. T-589-2019 – derecho de participación en propiedad horizontal.
– Consejo de Estado, 2023 – nulidad de decisiones de asamblea por falta de quórum deliberatorio.

Conclusión

Las asambleas de copropietarios son el corazón de la propiedad horizontal, pero también el escenario de conflictos jurídicos recurrentes. Conocer las reglas de convocatoria, quórum y competencias es clave para litigar con éxito. Los profesionales deben anticipar riesgos, asesorar con rigor y usar la jurisprudencia como herramienta para blindar o atacar decisiones.

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Asamblea de copropietarios, Ley 675 de 2001, propiedad horizontal, nulidad de decisiones, quórum, convocatorias irregulares, administrador, derecho inmobiliario, Colombia.