Impuesto predial, planes parciales y reservas viales: criterios definitivos sobre la tarifa aplicable a predios urbanizables no urbanizados
Introducción
La determinación de la tarifa del impuesto predial en predios con vocación de desarrollo urbanístico ha sido una de las discusiones más complejas y recurrentes en la tributación territorial. La tensión entre la realidad física y jurídica del inmueble, la información catastral y las decisiones urbanísticas del propietario ha generado múltiples controversias que han llegado a la jurisdicción contencioso administrativa.
La sentencia de segunda instancia proferida por el Consejo de Estado en el proceso promovido por BYR Construcciones S.A.S. contra el Distrito Capital de Bogotá se erige como un pronunciamiento de especial relevancia para abogados tributaristas, asesores inmobiliarios y litigantes en materia territorial. En este fallo, la Sección Cuarta fija criterios precisos sobre la clasificación de los predios urbanizables no urbanizados, el alcance de los planes parciales y los efectos tributarios de las reservas viales en el impuesto predial.
Desarrollo
La controversia se originó con la liquidación del impuesto predial correspondiente a la vigencia 2017 de un predio ubicado en la carrera séptima de Bogotá, respecto del cual la contribuyente aplicó la tarifa del 5×1000, al considerarlo “no urbanizable”. La Secretaría de Hacienda Distrital, tras un proceso de fiscalización, reclasificó el inmueble como “urbanizable no urbanizado”, aplicando la tarifa del 33×1000 e imponiendo sanción por inexactitud.
El debate jurídico se centró en dos aspectos fundamentales: la ausencia de un plan parcial aprobado a la fecha de causación del impuesto y la existencia de una reserva vial sobre el predio. Para la demandante, estas circunstancias impedían el desarrollo urbanístico del inmueble y justificaban la aplicación de la tarifa reducida.
El Consejo de Estado abordó el análisis partiendo de un principio rector del impuesto predial: los elementos del tributo se determinan con base en las características físicas, jurídicas y económicas del predio existentes al 1° de enero del respectivo año gravable. Bajo este marco, la Sala precisó que los predios “urbanizables no urbanizados” son aquellos que, aun sin haber iniciado un proceso de urbanización, pueden ser desarrollados urbanísticamente conforme al ordenamiento territorial.
Un punto central del fallo radica en la diferenciación entre la imposibilidad material de urbanizar y la decisión voluntaria del propietario de no ejercer su derecho a formular un plan parcial. La Corporación fue enfática en señalar que la tarifa del impuesto predial no puede quedar al arbitrio del contribuyente, pues permitirlo implicaría que la carga fiscal dependiera exclusivamente de la voluntad del propietario de promover o no el desarrollo urbanístico del inmueble.
En el caso concreto, se acreditó que a 1° de enero de 2017 el propietario no había radicado la formulación del plan parcial Ibiza, trámite que solo se inició en 2018. En consecuencia, la imposibilidad de desarrollo no era imputable a la administración, sino a una decisión del titular del predio, lo que conduce a su clasificación como “urbanizable no urbanizado” y a la aplicación de la tarifa del 33×1000.
En relación con la reserva vial, el Consejo de Estado reiteró una distinción técnica de gran importancia práctica. Las zonas de reserva vial no constituyen una afectación en sentido jurídico estricto y no restringen el derecho de propiedad ni impiden, de manera definitiva, el desarrollo del inmueble. Solo la afectación formal, debidamente declarada, limita la posibilidad de urbanizar. Por ello, la existencia de una reserva vial no altera la destinación económica del predio para efectos del impuesto predial.
Fuente jurisprudencial: Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Cuarta, sentencia del 23 de octubre de 2025, Rad. 25000-23-37-000-2020-00327-01 (28000), M.P. Claudia Rodríguez Velásquez.
Enseñanzas estratégicas para profesionales
Esta providencia deja lecciones relevantes para la práctica profesional. En primer lugar, consolida el criterio según el cual la tarifa del impuesto predial no puede depender de la inactividad voluntaria del propietario frente a instrumentos de planeación como el plan parcial.
En segundo término, precisa que solo cuando el contribuyente demuestra haber formulado oportunamente el plan parcial y la falta de aprobación es imputable a la administración, puede considerarse la aplicación de la tarifa correspondiente a predios no urbanizables.
Adicionalmente, el fallo delimita con claridad los efectos jurídicos de las reservas viales, evitando interpretaciones extensivas que pretendan asimilarlas a afectaciones plenas con consecuencias tributarias favorables al contribuyente.
Finalmente, la sentencia resalta la importancia de la información catastral vigente a la fecha de causación del impuesto y la carga del contribuyente de promover su actualización cuando considere que no refleja la realidad del inmueble.
Conclusión
La sentencia 28000 de 2025 del Consejo de Estado constituye un referente indispensable en materia de impuesto predial y tributación inmobiliaria. Su aporte radica en la precisión conceptual sobre la clasificación de los predios urbanizables no urbanizados y en la delimitación de los efectos tributarios de los instrumentos de planeación urbana.
Para los profesionales del derecho tributario y urbanístico, este fallo reafirma que la estrategia fiscal debe construirse a partir de la realidad jurídica del inmueble y de una gestión activa frente a las autoridades de planeación y catastro, evitando que decisiones pasivas del propietario se traduzcan en cargas tributarias inesperadas.
