¿Retroactivos en el canon o la administración? Cuándo proceden y cómo pactarlos
Meta descripción: Explicación mixta para estudiantes y profesionales sobre el pago retroactivo del canon de arrendamiento o de la cuota de administración. Análisis con base en el Código Civil, Ley 820 de 2003, Ley 675 de 2001 y el Concepto MinVivienda RAD:2025ER0076627.
Introducción
El pago retroactivo del canon de arrendamiento o de la cuota de administración genera dudas constantes entre arrendadores y arrendatarios. ¿Es válido cobrarlo? ¿Debe estar pactado en el contrato? ¿Qué pasa si no se estipuló nada? Este artículo, pensado tanto para estudiantes como para profesionales del derecho, analiza las reglas aplicables y presenta los fragmentos exactos del Concepto MinVivienda RAD:2025ER0076627.
Explicación sencilla (para estudiantes)
El canon de arrendamiento es el precio que el arrendatario paga al arrendador por el uso del inmueble. La cuota de administración son los gastos comunes del edificio o conjunto, aprobados por la asamblea. En ambos casos, los aumentos deben comunicarse oportunamente. Si un arrendador pretende cobrar retroactivamente un aumento sin haberlo notificado, el arrendatario no está obligado a pagarlo, salvo que en el contrato se haya pactado expresamente. En resumen: sin pacto contractual, no hay obligación retroactiva.
Análisis técnico (para profesionales)
El artículo 1602 del Código Civil consagra que el contrato es ley para las partes. Esto implica que si las partes pactaron en el contrato la posibilidad de cobrar retroactivos, dicho acuerdo será válido, siempre que no contraríe normas imperativas. Sin embargo, frente a la copropiedad, la solidaridad del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 implica que tanto arrendador como arrendatario pueden ser requeridos por expensas vencidas, independientemente de lo pactado. Respecto del canon, la Ley 820 de 2003 (art. 20) señala que los reajustes solo proceden cada 12 meses y deben notificarse. En consecuencia, sin notificación, el reajuste es inoponible al arrendatario y no procede su cobro retroactivo.
Fragmentos del Concepto MinVivienda RAD:2025ER0076627
El concepto precisa lo siguiente:
“En consecuencia, todo negocio jurídico de naturaleza civil o comercial se regirá por lo acordado entre las partes del negocio y estos tendrán total autonomía para asumir los compromisos y contraprestaciones a que haya lugar según el negocio particular.”
Y agrega:
“…si dentro del contrato de arrendamiento no se estipuló taxativamente el pago de retroactivo por canon de administración, no está obligado el arrendatario a asumir el pago del mismo.”
Finalmente recuerda que:
“…las controversias que surjan entre las partes del contrato de arrendamiento pueden ser resueltas mediante la jurisdicción civil conforme al Código General del Proceso.”
Conclusión
Para estudiantes, la regla es clara: sin pacto contractual, no hay retroactivo. Para profesionales, el reto es asesorar en la redacción de cláusulas que definan expresamente cómo se manejarán aumentos y eventuales retroactivos, evitando así conflictos judiciales. El Concepto MinVivienda 2025 refuerza que la autonomía de la voluntad es determinante, pero no puede desconocer las reglas legales sobre notificación y periodicidad de aumentos.
Fuentes legales y jurisprudenciales citadas
• Código Civil, art. 1602.
• Ley 675 de 2001, art. 29.
• Ley 820 de 2003, arts. 18 y 20.
• Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso).
• Concepto MinVivienda RAD:2025ER0076627, 18 de Junio de 2025.
