Solidaridad en el pago de expensas comunes: implicaciones contractuales y procesales
Meta descripción: Análisis técnico sobre la solidaridad en el pago de expensas comunes en propiedad horizontal. Explicación para profesionales del derecho con base en la Ley 675 de 2001, la Ley 820 de 2003 y el Concepto MinVivienda 2025.
Introducción
Uno de los temas más relevantes en el régimen de propiedad horizontal es la obligación de contribuir al pago de las expensas comunes. La Ley 675 de 2001 estableció la solidaridad en el pago de estas expensas, lo que genera importantes consecuencias jurídicas para arrendadores, arrendatarios y nuevos propietarios. Este artículo está dirigido a profesionales del derecho y expone, con enfoque técnico, las implicaciones contractuales y procesales de esta solidaridad, tomando como base el Concepto MinVivienda RAD:2025ER0076627.
Fundamento normativo de la solidaridad
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 dispone que los propietarios de bienes privados en edificios o conjuntos están obligados a contribuir al pago de expensas comunes necesarias. Asimismo, establece que existe solidaridad en su pago entre propietario y tenedor a cualquier título, así como entre propietario anterior y nuevo propietario respecto de deudas pendientes. Esto implica que tanto el arrendatario como el arrendador responden frente a la copropiedad.
Implicaciones contractuales
De conformidad con el artículo 1602 del Código Civil, el contrato es ley para las partes. Esto significa que en el contrato de arrendamiento se puede pactar quién asume la cuota de administración: el arrendador, el arrendatario o incluirla en el canon. Sin embargo, dicho acuerdo solo produce efectos entre las partes, pues frente a la copropiedad la obligación sigue siendo solidaria. En consecuencia, la copropiedad podrá exigir el pago a cualquiera de ellos, sin que pueda oponerse lo pactado en el contrato como defensa frente a la comunidad.
Implicaciones procesales
En un proceso ejecutivo, la copropiedad puede demandar indistintamente al propietario o al arrendatario, en virtud de la solidaridad. El título ejecutivo se configura con la certificación de deuda expedida por el representante legal de la copropiedad, requisito exigido incluso por notarios al momento de la transferencia de dominio. Si el propietario paga, podrá repetir contra el arrendatario según lo acordado en el contrato, y viceversa. La Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso) establece que los jueces civiles municipales y de circuito son competentes para conocer de estos asuntos.
Ejemplo práctico
Un arrendatario deja de pagar la administración durante seis meses. La copropiedad inicia un proceso ejecutivo y demanda al propietario. Aunque el contrato decía que el arrendatario debía pagar la administración, el propietario debe responder solidariamente. Posteriormente, este podrá iniciar acción de repetición contra el arrendatario para recuperar lo pagado.
Conclusión
La solidaridad en el pago de expensas comunes fortalece la protección de las copropiedades frente al incumplimiento, garantizando la sostenibilidad financiera de los edificios y conjuntos. Para los abogados, comprender esta figura es esencial tanto en la redacción de contratos como en la defensa en procesos judiciales. La claridad en los pactos contractuales no excluye la responsabilidad solidaria frente a la comunidad, lo que exige asesorar adecuadamente a propietarios e inquilinos.
Fuentes legales y jurisprudenciales citadas
• Ley 675 de 2001, art. 29.
• Ley 820 de 2003, arts. 18 y 20.
• Código Civil, art. 1602.
• Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), arts. 15 y ss.
• Concepto MinVivienda RAD:2025ER0076627, 18 de Junio de 2025.
