No toda escritura discutida es nula: la diferencia que cambia por completo un pleito inmobiliario
Artículo de actualidad jurídica para Balance Legal
En el mundo inmobiliario hay una idea que se repite con demasiada facilidad: si una escritura genera dudas, molestias o disputas, entonces debe ser nula. Y no. Esa confusión, que parece menor, puede conducir a litigios largos, costosos y mal enfocados. Justamente eso deja una enseñanza valiosa en la providencia AC3862-2025 de la Corte Suprema de Justicia, donde el conflicto giró alrededor de una escritura pública, un englobe, una aclaración de área y una fuerte discusión sobre si realmente existía una nulidad formal del instrumento o si, en realidad, el problema era otro. Más allá del caso concreto, la decisión pone sobre la mesa una verdad decisiva para propietarios, herederos, compradores y abogados: no toda irregularidad percibida en una escritura autoriza pedir su nulidad.
Cuando una escritura se discute, el primer error suele ser atacar lo que no es
Según el recuento del proceso, los demandantes pretendían la nulidad de la escritura pública 304 de 17 de febrero de 1998, otorgada en la Notaría Sexta del Círculo de Cúcuta, porque consideraban que en ella se había producido un englobe con una extensión que excedía lo realmente adquirido por la sociedad demandada. En su visión, ese exceso terminaba afectando otra matrícula inmobiliaria que seguía activa.
Sin embargo, al estudiar la controversia, el Tribunal —y luego la Corte al revisar la técnica del recurso extraordinario— recordó una distinción esencial: una cosa es la nulidad formal de la escritura pública como instrumento y otra muy distinta la nulidad del acto o contrato contenido en ella. Esa separación no es un tecnicismo vacío. Es la base misma de una demanda bien planteada o de una demanda condenada al fracaso.
La providencia explica que la nulidad formal de la escritura pública está regulada de manera taxativa en el artículo 99 del Decreto 960 de 1970. Eso significa que no basta con sentir que el documento produjo un resultado injusto o patrimonialmente lesivo. Lo que debe demostrarse es que el instrumento incurrió en alguno de los defectos formales que la ley considera esenciales.
El verdadero mensaje del caso: no basta con denunciar una injusticia, hay que identificar bien el tipo de problema jurídico
Lo más poderoso de esta providencia es que obliga a pensar con rigor. Muchas personas, incluso dentro de litigios complejos, mezclan planos distintos: el plano registral, el plano notarial, el plano contractual, el plano catastral y el plano probatorio. Cuando eso ocurre, la controversia empieza a perder precisión y el proceso se debilita.
En este expediente, el Tribunal interpretó que la discusión real no consistía simplemente en afirmar que la escritura era inválida porque sí, sino en verificar si de verdad se configuraba alguna de las causales formales de nulidad del instrumento. Y al hacerlo, observó que la parte actora no había mostrado con claridad en cuál supuesto legal encajaba su reproche.
Ese punto es clave para la actualidad jurídica porque revela una falla muy común: muchas reclamaciones nacen de una afectación patrimonial real o sentida, pero se canalizan por una vía incorrecta. El resultado es devastador. Se invierte tiempo en una acción que no ataca el verdadero corazón del problema.
Englobe, aclaración de área y cuerpo cierto: tres conceptos que pueden redefinir una disputa
Otro aspecto de enorme utilidad práctica es la forma en que el caso obliga a revisar conceptos que suelen usarse sin suficiente cuidado. No es lo mismo hablar de un englobe, que de una aclaración de área, que de una venta como cuerpo cierto. Y, sin embargo, en la práctica muchas controversias inmobiliarias se enredan precisamente porque esas categorías se confunden.
El Tribunal resaltó que en la escritura de compraventa previa se había establecido que el inmueble se vendía como cuerpo cierto, expresión con efectos jurídicos relevantes en materia de entrega del bien comprendido dentro de sus linderos. Además, valoró los dictámenes periciales para concluir que los linderos resultaban coincidentes y que las diferencias detectadas no tenían la entidad suficiente para destruir la conclusión alcanzada en instancia.
Esto enseña algo muy concreto: en pleitos sobre cabida, linderos y áreas, no todo exceso alegado conduce automáticamente a la anulación del documento. El análisis debe descender a la naturaleza del acto, a los soportes técnicos, a la historia registral y a la forma en que el negocio fue estructurado y documentado.
La seguridad jurídica del tráfico inmobiliario depende de la precisión, no de las sospechas
El mercado inmobiliario necesita seguridad jurídica. Si cada diferencia entre área, medición, cabida o información registral se tratara automáticamente como una nulidad formal, la circulación de bienes quedaría expuesta a una inestabilidad permanente. Por eso la ley exige más que sospechas o inconformidades: exige causales claras, pruebas concretas y una adecuada identificación de la acción procedente.
Ese es, precisamente, el valor contemporáneo de esta providencia. No solo habla del caso de una familia, una sociedad o un predio concreto. Habla del modo en que debe entenderse la legalidad documental en materia inmobiliaria. La escritura pública no cae por simple percepción de irregularidad; cae cuando se demuestra, dentro del marco legal correspondiente, que el vicio alegado realmente existe y tiene la entidad jurídica suficiente.
En otras palabras, la justicia no corrige un error solo porque alguien lo nombre de esa manera. Lo corrige cuando se lo demuestra con la herramienta procesal correcta.
Consecuencias prácticas para propietarios, herederos y compradores
La primera consecuencia es evidente: antes de demandar, hay que definir con exactitud si el problema es de nulidad formal de escritura, de nulidad del negocio jurídico, de conflicto sobre linderos, de cabida, de tradición, de registro o de interpretación contractual. Esa clasificación cambia el rumbo completo del litigio.
La segunda es probatoria. En asuntos inmobiliarios, los documentos históricos, los folios de matrícula, las escrituras previas, los certificados catastrales y los dictámenes técnicos no pueden presentarse como piezas aisladas. Deben dialogar entre sí y conducir a una tesis coherente.
La tercera consecuencia es estratégica. Quien estructura mal su pretensión termina dándole al juez una historia confusa y, por tanto, una razón poderosa para rechazarla.
Consejos para el lector
• Antes de iniciar un pleito inmobiliario, identifique si su problema es notarial, registral, contractual o catastral. No todo se resuelve con una demanda de nulidad.
• No base una acción únicamente en la sensación de que “algo está mal” en la escritura. Verifique si el defecto alegado encaja realmente en una causal legal.
• En controversias sobre áreas, cabidas o linderos, asegure soporte técnico serio y conectado con la historia documental completa del bien.
• Si hay ventas previas, englobes, aclaraciones de área o segregaciones, estudie la secuencia completa del predio. El error suele estar en mirar un solo documento aislado.
Un cierre que el sector inmobiliario debería tomar en serio
La mayor lección de esta providencia no está solo en el expediente. Está en la advertencia que deja hacia el futuro: el derecho inmobiliario exige precisión quirúrgica. Cuando una parte confunde la naturaleza del acto que discute, mezcla categorías jurídicas o formula una nulidad sin ubicarla dentro de sus verdaderos supuestos legales, el litigio empieza a perder fuerza desde su propia base. En cambio, cuando se comprende qué se está atacando, por qué se ataca y cuál es la vía correcta para hacerlo, la justicia tiene una ruta clara para intervenir.
Fuente: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, providencia AC3862-2025, Rad. 54001-31-03-004-2010-00237-02, 15 de julio de 2025.
