Responsabilidad contractual en proyectos inmobiliarios: enseñanzas de la SC593-2025
Introducción
Los contratos inmobiliarios de gran envergadura suelen estructurarse mediante mecanismos de colaboración empresarial como el joint venture. En estos acuerdos, la delimitación de fases, plazos y obligaciones resulta fundamental para determinar la exigibilidad de las prestaciones y la eventual responsabilidad contractual. La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en la sentencia SC593-2025 (Rad. 05001-31-03-020-2021-00127-01), analizó un litigio derivado de la construcción de un proyecto hotelero en Medellín y fijó pautas relevantes para profesionales del derecho que asesoran en la estructuración y litigio de este tipo de contratos.
Elementos de la responsabilidad contractual
La Corte recordó que para estructurar la responsabilidad contractual deben concurrir:
1. Contrato válido.
2. Cumplimiento del actor o disposición a cumplir según el cronograma pactado.
3. Infracción dolosa o culposa de la contraparte.
4. Perjuicio cierto del reclamante.
5. Nexo causal entre incumplimiento y daño.
Adicionalmente, enfatizó que en contratos sinalagmáticos opera la exceptio non adimpleti contractus: solo quien cumplió, o se allanó a hacerlo, puede exigir judicialmente el cumplimiento o la indemnización (art. 1609 C.C.).
La disputa entre Gutiérrez Group y Revell S.A.S.
El caso enfrentó a Gutiérrez Group S.A.S., desarrolladora del proyecto hotelero “Mr. Odd”, y a Revell S.A.S., propietaria de los predios. El conflicto giró en torno a la obligación de suscribir la fiducia y transferir los lotes al patrimonio autónomo.
El Tribunal de Medellín negó las pretensiones de incumplimiento porque la fase preconstructiva, pactada entre 6 y 10 meses, vencía el 28 de julio de 2021, y la demanda fue presentada en abril de ese mismo año. La Corte Suprema confirmó esa tesis: la exigibilidad de las obligaciones se proyectaba hasta el final de la etapa preconstructiva, por lo que no había mora.
Interpretación contractual y límites de la casación
Un punto clave de la sentencia fue la delimitación del rol de la Corte en sede de casación:
– La interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia.
– Solo procede la casación si la interpretación es absurda, ilógica o manifiestamente contraria a la evidencia.
– En este caso, la Corte avaló la lectura integral del Tribunal, que concluyó que la fiducia debía suscribirse en la fase preconstructiva, sin que existiera prueba de incumplimiento anticipado.
Para los profesionales, este precedente es un recordatorio de que los argumentos de casación deben centrarse en errores manifiestos de hecho o de derecho, no en meras discrepancias interpretativas.
Jurisprudencia citada como soporte
La sentencia reforzó su decisión con doctrina reiterada:
– SC1962-2022: fuerza obligatoria de los contratos (pacta sunt servanda).
– SC514-2023: buena fe como principio general y estándar de conducta contractual.
– SC1468-2024 y SC2795-2024: límites de la casación en la interpretación contractual.
Esta línea jurisprudencial confirma que los jueces pueden escoger entre varias interpretaciones plausibles, siempre que sean razonables y no arbitrarias.
Enseñanzas prácticas para profesionales
1. Delimitar plazos de exigibilidad: en contratos inmobiliarios, es esencial precisar el momento exacto en que deben cumplirse las obligaciones clave (fiducia, transferencias, licencias).
2. Separar sociedad y socio: las comunicaciones de un accionista no obligan a la sociedad (arts. 633 CC, 98 CCo, Ley 1258/2008).
3. Exigir con fundamento en la reciprocidad contractual: solo la parte cumplida puede reclamar.
4. Prever cláusulas claras de aceleración: para evitar disputas sobre si un incumplimiento puede alegarse antes del vencimiento del plazo.
5. Estrategia procesal: en casación, la discusión no es de conveniencia, sino de errores manifiestos en la valoración probatoria o la interpretación contractual.
Conclusión
La SC593-2025 se convierte en una guía imprescindible para abogados que asesoran en proyectos inmobiliarios y joint ventures. Enseña que la exigibilidad de las obligaciones debe respetar los plazos pactados, que la interpretación de contratos atípicos exige un análisis integral y que, en casación, solo prospera la demostración de errores evidentes. Este fallo reafirma que en el derecho contractual colombiano la claridad en los términos, la buena fe y la precisión en la exigibilidad de las prestaciones son la base de una asesoría jurídica sólida y de una defensa efectiva en litigios complejos.
