Canon de arrendamiento vs. cuota de administración: diferencias explicadas para estudiantes de derecho

Meta descripción: Conoce de manera sencilla cuál es la diferencia entre canon de arrendamiento y cuota de administración en Colombia. Explicación práctica para estudiantes de derecho, con base en la Ley 820 de 2003, la Ley 675 de 2001 y el concepto de MinVivienda 2025.

Introducción

Uno de los temas que más dudas genera en la práctica es la diferencia entre el canon de arrendamiento y la cuota de administración o expensas comunes. Aunque en la vida diaria a veces se confunden, en derecho tienen naturaleza distinta, se regulan por leyes diferentes y producen efectos jurídicos propios. En este artículo lo explicamos de forma pedagógica para estudiantes de derecho, basándonos en las leyes colombianas y el concepto emitido por el Ministerio de Vivienda.

¿Qué es el canon de arrendamiento?

Según la Ley 820 de 2003:
– Es la contraprestación que el arrendatario paga al arrendador por usar un inmueble destinado a vivienda urbana.
– Se fija por acuerdo entre las partes.
– No puede superar el 1% del valor comercial del inmueble ni exceder dos veces el avalúo catastral (art. 18).

Ejemplo: si un apartamento vale $200 millones y el avalúo catastral es de $80 millones, el canon no puede superar $2 millones mensuales.

¿Qué son las expensas comunes o cuota de administración?

La Ley 675 de 2001 establece que:
– Son erogaciones necesarias para mantener, conservar y administrar los bienes comunes de una copropiedad.
– Cubren gastos como vigilancia, limpieza, reparaciones y servicios básicos de las áreas comunes.
– Son aprobadas cada año por la Asamblea General de Propietarios (arts. 29, 38 y 39).

Ejemplo: si en un edificio se requiere pagar seguridad, ascensor y limpieza, esos costos se reparten proporcionalmente entre los propietarios en forma de cuota de administración.

Diferencias esenciales

1. Naturaleza jurídica:
   – Canon = precio del contrato de arrendamiento (Ley 820 de 2003).
   – Administración = obligación derivada del régimen de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001).

2. Beneficiario del pago:
   – Canon → lo recibe el arrendador.
   – Administración → lo recibe la copropiedad, para cubrir gastos comunes.

3. Fijación del valor:
   – Canon → acuerdo entre arrendador y arrendatario, dentro de límites legales.
   – Administración → decisión de la Asamblea de Copropietarios.

4. Solidaridad en el pago:
   – Canon → solo arrendatario.
   – Administración → propietario y arrendatario son solidarios (Ley 675 de 2001, art. 29).

Conclusión para estudiantes

– El canon y la administración no son lo mismo: uno es precio del contrato y el otro son expensas obligatorias de la copropiedad.
– Su diferencia radica en la naturaleza, destinatario, forma de fijación y responsabilidad en el pago.
– Entender estas distinciones es vital para evitar confusiones en la práctica y para asesorar correctamente a arrendadores, arrendatarios y copropietarios.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿El canon incluye siempre la administración?
No. Depende de lo que se pacte en el contrato. Si no se pacta, responden solidariamente propietario y arrendatario.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga la administración?
La copropiedad puede demandar solidariamente al propietario y al arrendatario para el cobro ejecutivo.

¿Por qué la administración puede subir cuando el canon no?
Porque son obligaciones distintas, fijadas por entidades diferentes: el canon por contrato, la administración por la Asamblea de Copropietarios.

Fuentes legales y jurisprudenciales citadas

• Ley 820 de 2003, arts. 2 y 18.
• Ley 675 de 2001, arts. 3, 29, 38 y 39.
• Código Civil, art. 1602.
• Ley 2079 de 2021, art. 44.
• Sentencia C-542 de 2005, Corte Constitucional.
• Concepto MinVivienda RAD:2025ER0076627 de 2025.